Dạo này mình ít viết các bài chia sẻ vì đang dành thời gian cho việc phân tích mấy cái dữ liệu. Nhưng lâu lâu chia sẻ một nội dung nào đó liên quan đến pháp lý thì hay xuất hiện tranh luận quyết liệt, khác với thời xưa.
Nhân chuyện làng fb kháo nhau chuyện không nên cho anh Q* với anh D* ở chung trỏng vì nếu không 2 ảnh sẽ phân lô luôn câu lạc bộ Juventus. Nên mình mới chia sẻ với nội dung rằng “Phân lô thường do cá nhân chứ không phải do các tập đoàn BĐS”.
Nếu đủ hiểu biết thì cái thông tin này là hết sức bình thường, mình không ngờ các bạn lại phản ứng dữ, có người thì phản đối phân lô, có người thì ủng hộ phân lô. Nhưng cứ chậm lại một xíu để tìm hiểu thêm thế nào.
Đất phân lô là gì?
Đất phân lô hay đi kèm với tách thửa, thể hiện hành động tách môt thửa lớn thành nhiều thửa nhỏ. Việc tách thửa này là hết sức bình thường để giải quyết các nhu cầu cá nhân, ví dụ:
- Gia đình muốn chia đất cho con, nên phải tách ra mỗi đứa mỗi miếng.
- Có chuyện cần phải cắt một phần đất bán lấy tiền giải quyết công chuyện nên phải tách.
- Vợ chồng ly dị nên phải tách.
- Tặng cho ai đó nên phải tách, …
Có ngàn lẻ một lý do để tách thửa, và nhìn chung là việc đó không có vấn đề gì, miễn đủ điều kiện tách thửa thì tách thửa. Tách thửa xong nếu là đất nông nghiệp thì đủ điều kiện lại được lên thổ cư. Quy trình này bao đời nay là việc bình thường, đáp ứng nhu cầu ở và sống của người dân.
Tuy nhiên, khi sốt đất diễn ra, trong ngàn lẻ một lý do để tách thửa thì tựu chung lại một lý do duy nhất là bán kiếm lời, có nghĩa là mục đích kinh doanh bất động sản. Thường thì đâu phải lúc nào cũng cần tiền phải cắt đất bán, không phải lúc nào cũng phải chia tài sản, hay lúc nào vợ chồng cũng ly dị…, nên nếu một lý do bình thường hợp lý thì lâu lâu người ta mới có nhu cầu tách thửa. Nhưng nếu là mục đích kinh doanh, thì tách hoài tách mãi, và luôn có lý do.
Và vì tách hoài tách mãi số lượng lớn như thế mà chỉ phục vụ mục đích kinh doanh chứ không phải mục đích sinh sống nên đôi khi bị cấm là thế. Cấm là một hành động điều chỉnh về mặt hành chính để tránh sự ồ ạt. Vì đương nhiên việc cho phép tách thửa không phải để phục vụ mục đích kinh doanh bất động sản.
Doanh nghiệp BĐS bản thân nó là đơn vị kinh doanh, sinh ra là để kinh danh BĐS, do đó doanh nghiệp BĐS chịu sự tác động của luật khác, và nhà nước yêu cầu với một diện tích đủ lớn, thì các doanh nghiệp BĐS phải Lập dự án để làm, chứ không được làm tách thửa.
Đấy là lý do mà tách thửa thì do cá nhân làm, chứ không phải do doanh nghiệp làm, vì nếu doanh nghiệp làm đúng thì phải đi theo các bước triển khai dự án Bất động sản.
Như vậy, để có một lô đất nhỏ vừa túi tiền, thì có 02 cách:
- Dân thì thông qua cách phân lô tách thửa.
- Còn doanh nghiệp thì thông qua cách làm quy hoạch phân lô.
Với các bạn yêu thích phân lô, thì các bạn sẽ thấy rằng, việc phân lô nhanh, gọn lẹ, lại có sổ đỏ cầm tay, quá tốt, đặc biệt lại còn rẻ. Trong khi nếu làm dự án thì doanh nghiệp làm lâu, chây ì, đắt, mà thậm chí sổ không có luôn. Thật ra cái gì cũng có cái giá của nó.
- Phân lô tách thửa ra sổ đỏ nó rẻ bởi vì làm nhanh, giá thành thấp.
- Phân lô theo dự án nó mắc bởi vì làm lâu, giá thành cao.
Nếu bạn nào đủ hiểu biết một chút về phân tích khả thi dự án BĐS thì sẽ hiểu tại sao. Và đương nhiên nếu được phép, thì các doanh nghiệp dư sức tách thửa nhanh và mạnh hơn cá nhân nhiều vì quan hệ họ tốt hơn, tiền nhiều hơn. Nhưng theo luật là không được phép.
Rủ ro của dự án là chậm có sổ, giá thành cao. Vậy thì các bạn có biết rủi ro của phân lô tách thửa là gì không?
Nếu các bạn nghĩ sổ đỏ cầm tay là an tâm hoàn toàn thì sai. Vì nếu mà sổ đỏ cầm tay là an toàn thì chả việc gì phải đi check quy hoạch khi mua đất dân cả. Các bạn có tự hỏi tại sao nắm trong tay sổ đỏ, thổ cư rồi mà vẫn phải đi check quy hoạch không?
Suy nghĩ kỹ sẽ thấy, khi phân lô tách thửa, lên thổ cư ra sổ đỏ. Nhưng không đảm bảo rằng quy hoạch chỗ đó không thay đổi, bởi thế nên đất dân, cứ mua là phải check, vì quy hoạch có thể đổi bất cứ lúc nào. Đó chính là rủi ro.
Đất dự án là gì?
Có thể hiểu “đất nền dự án” là các sản phẩm được chủ đầu tư (thường là các công ty bất động sản) quy hoạch trong một dự án. Đất nền dự án có thể nằm trong khu dân cư hay khu đô thị đã được quy hoạch – tùy thuộc vào quy mô của dự án, đất nền dự án vì đã được quy hoạch nên thông tin rõ ràng, minh bạch, đảm bảo về hạ tầng, tiện ích cũng như các vấn đề an ninh, phòng cháy chữa cháy…
Bên cạnh đó, chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thiện các thủ tục pháp lý và tài chính liên quan đến dự án như: đền bù giải phóng mặt bằng, xin cấp phép các giấy tờ pháp lý liên quan đến dự án và các lô đất.
Khi đã trải qua bước lập dự án và phê duyệt QH từ 1/2000 rồi 1/500, thì có thể an tâm rằng cái quy hoạch đó sẽ gần như không thay đổi. Nên nếu bạn mua đất dự án, thì nhìn chung không cần phải check quy hoạch.
Trên thực tế, không ít khách hàng đã nhầm lẫn giữa đất nền dự án và đất tách thửa, những hiểu lầm này có thể gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyết định của nhà đầu tư. Bài viết sau đây sẽ giúp người đọc hiểu rõ hơn về khái niệm “đất nền dự án” cùng sự khác biệt giữa “đất nền dự án” và “đất tách thửa”.
Nói chung còn nhiều thứ khác nữa nếu so sánh giữa đất phân lô và đất dự án. Nhưng thôi mình không nói thêm, vì nó sẽ dài.
Nhìn chung chả có cái gì ưu việt hơn cái gì hết, cái gì cũng có cái giá của nó. Nhưng nếu bạn muốn một khu đô thị đẹp với đường sá ngon lành thì nhìn chung không nên phân lô vô tội vạ, vì phân lô vô tội vạ thì sẽ chả để lại gì ngoài một cái quy hoạch rối rắm cả.
Nếu chê SG quy hoạch tè le, mà đi cổ vũ phân lô thì là không đúng, vì lý do tự do phân lô thì nó mới thành quy hoạch tè lè. Còn nếu bạn không quan tâm quy hoạch có đồng bộ không, miễn cứ có sổ đỏ cầm tay giá rẻ là được, thì phải chấp nhận quy hoạch lộn xộn, hẻm hóc tùm lum thôi.
Lựa chọn của số đông sẽ tạo ra hình hài của BĐS thôi.
Nguồn anh Đức Lê
chào anh.bài viết rất hay và ý nghĩa, a cho e hỏi thêm là quy trình các bước để hoàn thiện 1 dự án BĐS được ko ah