Đầu tư bất động sản mô hình nào có nhiều lợi nhuận nhất
Đầu tư bất động sản tại Việt Nam luôn chiếm địa vị số 1 (hơn cả cổ phiếu, vàng, coin…), và câu hỏi đầu tiên cũng như được đặt ra nhiều nhất là đầu tư thế nào để có lời nhiều nhất, và chúng tôi đã có câu trả lời, đó là đất nền.
- Theo một khảo sát gần đây tại cộng đồng bất động sản, 58% số người lựa chọn đầu tư đất nền vì khả năng sinh lợi của nó, mặc dù tất cả những khó khăn về khoảng cách (đường xa), phải tìm hiểu thông tin, kiểm tra pháp lý của mảnh đất.
- Hình thức đầu tư thứ hai bị bỏ khá xa, chỉ được 16% số người lựa chọn là dự án khu nhà phố, biệt thự. Lý do hình thức này được lựa chọn ít hơn do vốn lớn, hiện nay nhiều dự án giá đã được chủ đầu tư set khá cao, do vậy khả năng sinh lời ít hơn.
- Đầu tư chung cư chỉ được 9% số người lựa chọn, do nguồn cung lớn, khả năng tăng giá không nhiều. Tuy nhiên một số người vẫn lựa chọn hình thức này là khả năng tạo ra dòng tiền, cho thuê lấy tiền hàng tháng (mặc dù tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê cũng chỉ từ 3-5%, thua xa lãi suất ngân hàng).
- Condotel vẫn được 4% số người lựa chọn để đầu tư. Cá nhân mình sẽ không bao giờ đầu tư vào condotel, và sẽ có lời khuyên tương tự với tất cả những ai muốn đầu tư vào hình thức này. Cứ google “cắt lỗ condotel” trước khi bạn định đầu tư theo hình thức này.
- Các hình thức đầu tư khác được rất ít người lựa chọn, dưới 2% tổng số người điều tra: biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse, nhà trọ, nhà hiện hữu trung tâm…
Tại sao bất động sản đất nền được nhiều người lựa chọn đầu tư
Vậy tại sao đất nền được nhiều người lựa chọn để đầu tư, và tỷ suất lợi nhuận thường cao hơn các hình thức khác vậy?
- Đất nền vốn lớn nhỏ đều chơi được, người có vài chục tỷ mua đất lớn, người có dưới 1 tỷ cũng mua được một nền ở xa một chút. Nhiều người có thể tiếp cận tới hình thức này.
- Nếu hên, bạn mua đất nông nghiệp sau này thay đổi qui hoạch lên thổ cư, tự khắc giá trị mảnh đất được tăng lên hơn 50%. Nhà nước định kỳ thay đổi lại qui hoạch, chuyển một số đất nông nghiệp thành đất ở nông thôn, đặc biệt là ở những nơi gần khu dân cư, và mảnh đất bạn mua có thể may mắn nằm trong số đó.
- Cải thiện mạng lưới giao thông cũng là một lý do quan trọng làm tăng giá trị đất. Trước khi làm đường cao tốc phải mất 6 giờ để đi từ sg tới chỗ đó, sau khi làm đường cao tốc chỉ mất 3 giờ, giá trị mảnh đất tăng rất nhiều. Đó là lý do nhiều người đón đầu giao thông để mua đất nền (cao tốc dầu giây phan thiết, dầu giây liên khương, mộc bài…)
- Nhiều địa phương được nâng cấp về góc độ hành chính, các huyện ngoại thành được lên quận (hóc môn, củ chi, bình chánh), thậm chí lên thành phố, đô thị loại 3 lên loại 2… với mỗi lần được lên cấp, đầu tư công nhiều, mật độ dân cư tăng lên, đường xá được nâng cấp, giá bất động sản cũng lên theo.
- Quá trình đô thị hoá. Việt Nam tỷ lệ đô thị hoá mới 40%, Trung Quốc 65%, các nước phát triển phương Tây hơn 80%, xu hướng đô thị hoá của Việt Nam là không thể đảo ngược được. Theo thống kê, tỷ lệ đô thị hoá tại Việt Nam tăng 0.6% hàng năm, có nghĩa là hàng năm sẽ có 0.6 triệu người di chuyển về các khu trung tâm. Nếu bạn mua 1 mảnh đất vùng ven, hiện dân số đang thưa thớt, có thể sau 5 năm, dân số sẽ khá đông đúc, dẫn tới giá bất động sản tăng nhanh.
- Đất nền “chơi” được nhiều trò hơn, tạo giá trị gia tăng cho sản phẩm. Nếu bạn mua chung cư, nhà phố, biệt thự,… thì giá trị gia tăng bạn làm cho nó không đáng kể. Còn đất nền bạn có thể làm được nhiều thứ: lên thổ cư, tách thửa, gộp thửa, làm đường, xây nhà, trồng cây/tiểu cảnh, đào ao,… đều làm gia tăng giá trị của mảnh đất.
- Giá đất nền còn tương đối rẻ, khả năng tăng giá dễ hơn. Bạn mua 1m2 1 triệu, khả năng tăng lên 5 triệu dễ hơn nhiều đất thành phố, tới 100 triệu/m2, đợi tới khi nào mới lên được tới 500 triệu/m2? Cá nhân mình biết nhiều mảnh đất tăng giá 10-20 lần trong vài năm, một con số nằm trong mơ với tất cả các loại hình đầu tư khác.
Có nên đầu tư hết vào đất nền?
Mua đất nền sinh lợi như vậy, liệu tất cả chúng ta có nên đổ xô vào đầu tư đất nền hay không? Câu trả lời là không. Nhìn chung đất nền là món chơi của người chuyên nghiệp. Mua đất nền khó khăn, mất thời gian, rủi ro hơn nhiều so với các loại hình khác:
- Trước tiên là khoảng cách địa lý, bạn ở Sài Gòn, Hà Nội, trung tâm. Làm sao mà đi săn đất nền ở Bình Thuận, Tây Ninh, Lâm Đồng, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai,…? Mà phải đi nhiều lần mới có thể tìm được mảnh đất ưng ý. Hành trình “săn đất” mất khá nhiều công sức, thời gian nên ít người làm được.
- Nếu không tìm hiểu kỹ mua đất nền dễ bị dính quy hoạch, bản thân quy hoạch của nhà nước cũng thay đổi thường xuyên, Thành đã có bài viết riêng nói về quy hoạch nhà nước thay đổi mỗi 5 năm hoặc 10 năm, kế hoạch sử dụng đất cập nhật mỗi hằng năm) thời điểm bạn mua check quy hoạch ổn, nhưng có thể vài năm sau nó đã bị nằm trong quy hoạch làm một con đường nào đó. Và tất nhiên hoàn toàn điều ngược lại có thể xảy ra, một miếng đất quy hoạch đất nông nghiệp, lúa, đất cây hằng năm/lâu năm, tương lai vẫn có thể quy hoạch thành đất ở nông thôn, khu dân cư, hay nâng cấp đơn vị hành chính thành đất ở đô thị, khác biệt về quy hoạch sẽ làm ảnh hưởng nhiều về giá trị bất động sản. Quy hoạch và vị trí là vấn đề quyết định đến lợi nhuận bất động sản.
- Đất nền khả năng bị lấn ranh, chồng ranh, tranh chấp, khi rơi vào trường hợp đó khá phức tạp.
- Chính sách nhà nước thay đổi, nhiều trường hợp mua mảnh đất to để tách thửa, nhưng sau đó địa phương không cho tách nữa, dẫn tới phải ôm cả mảnh đất to lâu dài, ảnh hưởng tới thanh khoản, dòng tiền.
- Xét về khía cạnh khác, mua đất nền có sổ đỏ luôn, yên tâm hơn mua dự án hình thành trong tương lai: chung cư, nhà phố, biệt thự.
- Đất nền hay đất sào/mẫu có rất nhiều dạng pháp lý, chưa có sổ, trích đo, trích lục, dự án treo, đất rừng,… nếu hiểu và làm cho bất động sản đó trở nên giá trị thì lợi nhuận rất lớn. Nhưng ngược lại không nắm vững về pháp lý thì việc xảy ra các yếu tố liên quan đến tính rõ ràng của bất động sản lại là điểm “chết” trong đầu tư đất nền.
Xét về tổng thể, mua đất nền khả năng sinh lời cao nhất, tuy nhiên bạn có đầu tư ở đó hay không còn phụ thuộc vào hoàn cảnh, tài chính của bạn. Nếu bạn không có đủ thời gian, phương tiện đi lại, mối quan hệ để “săn” được mảnh đất nền phù hợp, có lẽ bạn nên tìm các hình thức đầu tư khác. Nhưng với bản thân Thành, nhà đầu tư có thể khai thác tối đa những kinh nghiệm, kiến thức để áp dụng vào quá trình “săn” đất. Cộng tác với nguyên tắc Win – Win Thành luôn đồng hành cùng các nhà đầu tư quan tâm về thị trường đất nền Vùng ven và thời điểm hiện tại 2022-2023 sẽ là thị trường Tây Ninh. Vậy 2023-2024 sẽ là thị trường nào!
Bài viết gốc từ Cộng đồng Bất Động Sản và chia sẽ lại theo cách nghĩ của Thành.
